Por Equipe Montolli Advocacia | 23 de fevereiro de 2015
No momento em que o empreendedor se propõe a iniciar o seu negócio, por muitas vezes ele não possui o local, ou o que ele possui não atende às suas necessidades. Sendo assim, se torna inevitável olhar novos lugares para começar a desenvolver as atividades do seu negócio. E com isso, algumas dúvidas surgem sobre o Contrato de Locação Comercial (ou Não Residencial) e suas inúmeras cláusulas, que irão estabelecer direitos e obrigações para ambas as partes, com base na Lei do Inquilinato.
O local é item crucial para o sucesso do empreendimento, e deve ser um ponto exaustivamente estudado para não haver frustrações com o negócio. Deve se levar em conta todas as despesas, custos extras com transporte, mão de obra e a previsão do retorno. A instalação em lugar equivocado pode resultar em custos muito altos, demanda em pequena escala e baixo retorno financeiro.
O ponto comercial não se refere somente ao local, instalações e sede onde a atividade empresarial é exercida. E sim todo e qualquer bem ou direito organizados que são necessários para o exercício da atividade pela empresa, não se confundindo com os bens patrimoniais individuais dos sócios.
Vale a pena ressaltar a importância da formalidade para os contratos de locação comercial, devendo as práticas corriqueiras de negociação (reuniões, e-mails, telefonemas, etc..), serem devidamente registradas. Não basta a juntada destas evidências, celebrar o contrato de locação, com o preenchimento de todos os requisitos e a assinatura de testemunhas é essencial e vital para o empreendedor. Tal formalização é de extrema importância para que, em caso de necessidade, sejam atendidos todos os requisitos para o possível ajuizamento da ação renovatória.
Muitos empresários preocupam-se com o contrato de locação, mas se esquecem de que trata-se de uma relação duradoura, então deve haver transparência e contato constante com o locador ou a administradora do contrato. Todas as novidades, as mudanças e necessidades do locatário devem ser informadas durante a vigência do contrato, como por exemplo, as benfeitorias.
Benfeitorias são obras realizas no imóvel locado, com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Essas benfeitorias podem ser:
O sistema de benfeitorias na locação é muito semelhante ao modelo civil, ou seja, o locatário que está de boa-fé tem direito à retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo levantar as voluptuárias, desde que este levantamento não prejudique o imóvel. As benfeitorias necessárias são indenizáveis, mesmo sem a autorização prévia do locador, porém, as benfeitorias úteis, só são indenizáveis quando previamente autorizadas pelo locador.
Sendo assim, se torna evidente a necessidade de um bom relacionamento para com o seu locador, pois com a devida negociação, ele poderá ate aceitar benfeitorias voluptuárias para o embelezamento ou maior praticidade do imóvel. Afinal de contas, ele também esta interessado em uma na melhoria de seu imóvel.
Além da questão das benfeitorias, o locatário deve informar as dificuldades enfrentadas durante a locação, como problemas com condomínio, segurança, dedetização, caixa d’água, iluminação pública, enfim todos os problemas, para que o locador esteja ciente e possa ajuda-lo, ou que autorize o locatário a agir em seu nome para solucionar as questões relacionadas ao imóvel. Este tipo de relacionamento facilita a negociação da renovação e até mesmo da revisão do preço do aluguel.
Em primeiro lugar, devemos definir Ação Renovatória, como sendo aquela utilizada pelo empresário, afim renovar o contrato de locação do imóvel onde esteja localizado o seu ponto comercial. Para que tenha direito a esta ação, deve-se preencher alguns requisitos, como por exemplo:
Esta ação, somente pode ser proposta no prazo máximo de um ano, e no mínimo em até seis meses antes da data do encerramento da vigência do contrato. Contudo, esta ação não garante o direito do locatário em renovar o contrato e continuar exercendo a sua atividade naquele ponto comercial, pois a lei prevê situações em que o locador não esta obrigado em renovar o contrato, versando assim o Art. 52 da Lei do Inquilinato:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Porém, mesmo que ocorra a perda do direito de renovação do contrato, o locatário terá direito a indenização para o ressarcimento de eventuais prejuízos e/ou lucros cessantes que por ventura tenha sido ocasionados por esta não renovação, além disso, fará jus à indenização pela desvalorização do seu ponto comercial/fundo de comércio.
Nota-se que os requisitos da Ação Renovatória são simples, porém muitos empresários desconhecem estas exigências e deixam seus contratos serem renovados automaticamente pelo prazo indeterminado, o que prejudica a manutenção do ponto comercial, vez que o locador, ciente da impossibilidade da renovatória, poderá aumentar o valor do aluguel no momento da renovação, inviabilizando a permanência do locatário.
Como visto acima, em alguns casos, ocorre má-fé do locador que pretende retirar o locatário imóvel e sabe que não há direito à ação renovatória. Fato é que o locador se utiliza de um aumento abusivo e indevido para se ver livre do locador em seu imóvel. Cuidado!
A maioria dos contratos de locação tem um reajuste anual, para corrigir a perda do poder de compra da moeda no período e acompanhar o valor dos imóveis da região, este reajuste deve estar previamente pactuado no contrato (mês/ano de reajuste e índice utilizado para esta fixação).
O ideal é que os conflitos derivados do contrato de locação sejam resolvidos pela via extrajudicial, para o judiciário não seja sobrecarregado e para que haja maior agilidade na solução dos litígios que porventura venham a aparecer nesta relação contratual.
Agora que você já sabe um pouco mais sobre locação comercial, poderá gerir o seu contrato locatício com maior segurança, na dúvida não deixe de procurar seu advogado para que seus direitos sejam garantidos.
Autoria: Hebert Caetano Oliveira, graduando em Direito, e Karinne Montolli Carvalho, advogada especialista em Direito Empresarial, pós graduanda em Direito Tributário e sócia do escritório Montolli Advocacia.
