Por Equipe Montolli Advocacia | 14 de fevereiro de 2017
O convívio em condomínio pode ser trabalhoso, é difícil alinhar os interesses de todos os condôminos, principalmente no que se refere a questões que afetam o bolso. Por isso a realização de obras em um condomínio precisa estar regular, atendendo a todas as leis e não divergindo da convenção do condomínio.
A fim de evitar transtornos e desentendimentos entre os vizinhos é importante observar as seguintes questões:
1. A Convocação da Assembleia
A convocação deverá obedecer as normas descritas na Convenção para que as decisões deliberadas possuam respaldo legal. O Edital de Convocação deverá estar assinado pelo síndico e ser entregue a todos os condôminos nos moldes da Convenção O Edital deverá obedecer o prazo mínimo de antecedência estabelecido pela Convenção. É fundamental que as matérias deliberadas sejam informadas no ato de convocação, afinal isso evita posterior questionamento por parte daqueles que se ausentarem da assembleia.
2. Instalação da Assembleia
Primeiramente deverão ser coletadas as assinaturas dos presentes, o síndico ou condômino que convocar a assembleia verificará se o quórum é suficiente para instalação em primeira chamada. Caso não haja número suficiente de presentes, aguardará a hora para a instalação em segunda chamada, sendo que qualquer que seja o número de presentes declarará aberta a assembleia.
Aberta a Assembleia deverão os presentes indicar o condômino que irá presidir a reunião. Na hipótese de o presidente ser indicado para presidir a reunião, deverá pedir que indiquem um condômino para secretariar os trabalhos. A partir da leitura do Edital de Convocação, cada um dos itens será submetido a exame, apreciação e discussão, com a tomada de votos, favoráveis ou contrários.
O condômino que estiver inadimplente com o condomínio, ainda que no caso tenha havido parcelamento da dívida, só poderá votar nas deliberações da assembleia quando sua dívida estiver integralmente quitada, como dispõe o art. 1.335, III do Código Civil.
3. Quórum de Deliberação
A deliberação sobre obras deverá atender ao quórum específico do tipo de obra:
4. Assinatura e Registro
A ata da assembleia deverá constar todos os itens deliberados, sem omissão ou inovação às deliberações realizadas. A ata deverá ser assinada pelo presidente da mesa, pelo secretário e posteriormente por todos os presentes na assembleia. Todos os condôminos deverão receber uma cópia da ata, que deverá ser registrada no livro de atas do condomínio.
A lei não exige o registro das atas no cartório, no entanto é interessante verificar o que dispõe sobre isso a Convenção do Condomínio, vez que podem os condôminos ter convencionado exigindo tal registro.
Importante: o cartório responsável por este tipo de registro é o Cartório de Registro de Imóveis, especificamente o cartório em que estão registradas as matrículas dos imóveis do condomínio, sua Convenção de Condomínio e seu Regimento Interno
5. Convenção de Condomínio
A Convenção de Condomínio pode ter disposições de modo diverso aos dispositivos legais, poderá exigir quórum maior para a deliberação e aprovação, motivo pelo qual o condômino deve se atentar não somente ao texto da lei, mas também a possíveis limites convencionados pelos próprios condôminos, que não poderão extrapolar os limites legais, mas poderão mudar alguns parâmetros como reduzir prazos e aumentar quórum de deliberação da assembleia em casos específicos.
Conclui-se então que é muito importante para o síndico planejar com atenção todas as etapas da realização de uma obra condominial.
Não se pode pular nenhuma das etapas e deve sempre ficar atento aos requisitos legais de cada procedimento.
Autoras: Amanda Piancastelli Tavares, bacharel em Direito e Karinne Montolli Carvalho, advogada especialista em Direito Empresarial e Direito Tributário.
