Por Equipe Montolli Advocacia | 06 de março de 2015
Por não existir uma legislação específica sobre o tema, os contratos de locação comerciais em Shopping Center, são considerados como contratos atípicos e são regidos superficialmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Devido à sua atipicidade, o contrato fica sujeito às liberalidades pactuadas entre as partes, porém, o que ocorre na prática, é um desnivelamento contratual entre os lojistas e os empreendedores, fazendo com que os lojistas se sujeitem a diversas cláusulas consideradas abusivas, não permitindo a discussão e discordância de algumas condições.
O empreendimento comercial shopping center vem modificando a estrutura do setor de comércio e serviços, além de introduzir e consolidar novos hábitos nos consumidores em diversos países. No Brasil, isto não é diferente, os shoppings centers nunca tiveram tão presentes na vida do consumidor urbano brasileiro. Sendo assim, por muitas vezes o empreendedor se pergunta se vale a pena iniciar o seu negócio em um shopping, galeria, ou rua.
Como ponto positivo de abrir loja em shopping podemos citar a segurança que ele oferece ao empreendedor e, além disso, por ser um centro de compras, lazer e entretenimento, acaba atraindo os mais diversos tipos de consumidores, logo, mesmo que o cliente não tenha a intenção específica de comprar algo em sua loja, a venda não programada pode acontecer.
O empreendedor interessado em abrir um negócio em um shopping, tem a expectativa de poder desfrutar de suas vantagens e de expandir os seus negócios, portanto, antes de entrar neste cenário, deve estar ciente também do ônus deste ramo, como, por exemplo, o alto custo do aluguel e da luva em comparação com o negócio de rua.
Além disso, o empreendedor deve se atentar e questionar informações primordiais quanto ao shopping, como por exemplo: a data de inauguração, público esperado por sexo, faixa etária, nível socioeconômico, lojas-âncoras e grifes, distribuição do número de lojas, dentre vários outros aspectos.
Podemos classificar a organização do shopping center sob três aspectos:
Os contratos de locação em shopping center, preveem três tipos de modalidades de prestação pecuniária a serem pagas pelos lojistas, cada qual com as suas características:
A renovação compulsória do contrato de locação por meio de ação específica tem por objetivo proteger o fundo de comércio. Para ter direito a esta ação, é imprescindível a existência de um contrato por escrito e com prazo determinado; exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos e prova do cumprimento de todas as obrigações pactuadas no contrato em curso. Além disso, somente pode ser proposta no prazo máximo de um ano, e no mínimo em até seis meses antes da data do encerramento da vigência do contrato.
Se o lojista ceder o seu ponto comercial a terceiros (com anuência do locador), e este continuar exercendo a mesma atividade e cumprir todos os demais requisitos, esses também terão direito à renovação.
A ação revisional de aluguel tem como finalidade reaproximar o valor do aluguel ao mercado da época, em face de circunstâncias depreciativas ou valorizadoras. Tanto o empreendedor como o lojista, poderão, após 3 anos de vigência do contrato, pleitear em juízo a revisão do preço estipulado para o aluguel.
Além de arcar com as taxas condominiais, o lojista de shopping center ainda deve pagar o fundo de promoção, que geralmente é previsto nos contratos de locação ou nas normas regedoras do shopping center. Este fundo corresponde a uma taxa mensal cobrada para a divulgação/publicidade do shopping center, esta taxa é estipulada pelo empreendedor e varia entre 10% a 20% do valor do aluguel.
Como visto anteriormente, por se tratar de um contrato atípico, o contrato de locação em shopping center é composto por bastante liberalidade em vista dos contratos de locação comuns, sendo assim, o mais indicado é procurar ajuda especializada para proporcionar uma negociação mais justa e evitar cláusulas abusivas que venham a onerar em excesso o lojista.
Autoria: Hebert Caetano Oliveira, graduando em Direito e Karinne Montolli Carvalho, advogada especialista em Direito Empresarial e Direito Tributário.
