Por Equipe Montolli Advocacia | 28 de setembro de 2018
O empresário, ao locar um imóvel visando a instalação de um ponto comercial, além de investir dinheiro e tempo na implementação de seu negócio, busca escolher um lugar que tenha uma influência estratégica para seu empreendimento. Há intenção, portanto, de que o ponto comercial se torne referência para determinado produto ou serviço ofertado pelo empreendedor.
Considerando esses fatores determinantes, no que se refere ao investimento do empresário na locação de um imóvel não residencial para exercer a sua atividade empresarial, a Lei 8.245/1991 criou a possibilidade do locatário, que neste caso é o empresário, exigir a renovação compulsória do Contrato de Locação, ou seja, a outra parte será obrigada a aceitar a continuidade do contrato.
O objetivo dessa garantia é tutelar o fundo de comércio criado pelo locatário, protegendo o negócio que ele trabalhou tanto para construir.
No entanto, para que se possa ter o direito de exigir referida renovação, é necessário que sejam preenchidos os requisitos previstos no art. 51 desta lei, como se verifica a seguir:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
[…]
5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
Conforme disposto neste artigo, para ter direito a esta garantia, o empresário deve ter celebrado um contrato por escrito e com prazo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos ou que a soma dos contratos de locação que tenham sido celebrados seguidamente e com o mesmo objeto seja de no mínimo 5 (cinco) anos, e que ele exerça a mesma atividade empresarial por no mínimo 3 (três) anos.
Outro requisito importante é que esta ação renovatória deve ser ajuizada no prazo máximo de 1 (um) ano e no mínimo 6 (seis) meses anteriores à data da possível renovação do contrato de aluguel.
Existem, porém, hipóteses que o referido contrato não poderá ser renovado mesmo que preenchido todos os requisitos para essa concessão. Estas exceções estão listadas no art. 52, da mesma lei:
“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.”
Dessa forma, pode-se verificar que o contrato de locação é de suma importância para os empresários que visam a continuidade de sua atividade empresarial, visto que só terão direito de propor a ação renovatória de locação, garantindo o crescimento de seu negócio, se houver celebrado um contrato de forma escrita e por tempo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos.
Autoria: Equipe Montolli Advocacia
