Rescisão Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel

Em um mercado volátil, como o imobiliário, é comum que crises financeiras venham a atingir esse mercado e o prejudicar, seja no atraso da entrega do imóvel pela construtora ou pelo inadimplemento do promitente comprador, o que torna comum a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel. Contudo, qual é o porcentual da multa permitido no Contrato para os casos de rescisão? Existe a possibilidade de rescisão sem pagamento de multa/indenização?

Primeiramente analisaremos a rescisão do ponto de vista do promitente comprador, que solicita a rescisão por inadimplência justificada ou por motivo adverso. Muitos Contratos preveem a porcentagem de multa acima de 10%, a título de indenização da promitente vendedora tendo em vista as despesas decorrentes do próprio negócio. O Supremo Tribunal de Justiça no AGRG no Recurso Especial nº 244.625 – SP consolidou o entendimento que o quantitativo é de no máximo 10% de indenização, calculado sob o valor das prestações pagas.

Este entendimento está relacionado à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, que na relação entre promissário e vendedor existe relação de consumo, tendo em vista que o comprador é o destinatário final do imóvel fornecido pela vendedora. Além disso, o art. 53 do referido código, determina que “nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. Dessa forma, em caso de cláusula abusiva, está poderá ser revista judicialmente.

Agora analisaremos a possibilidade do comprador solicitar a rescisão em caso de culpa exclusiva do vendedor, como por exemplo, nos casos de atraso na entrega do imóvel. A Súmula 543, do STJ determinou: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Dessa forma, depois de transcorridos todos os prazos estabelecidos contratualmente, onde serão restituídas integralmente as parcelas pagas pelo promitente comprador. Salienta-se que, na ocorrência do comprador der causa a rescisão, as parcelas serão devolvidas e poderá ser descontada a porcentagem de até 10% a título de indenização, em beneficio à promitente vendedora.

Recomendamos que sempre procurem a via extrajudicial, para negociar o pedido de rescisão e garantir e resolução amigável, evitando assim, um possível conflito oneroso e demorado no Judiciário.